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因限购、禁购引发购房合同纠纷,法院如何处理?

编辑:广东新龙律师事务所时间:2018-04-10

为调控房地产市场,各地限购政策纷纷出台

因当事人的购房资格问题

一些已签订的房屋买卖合同无法继续履行

从而产生了纠纷——

法院对违反“限购令”的购房合同纠纷如何处理?

小编以下为你解读

 

裁判规则

1.违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效——俞建飞诉华润置地(宁波)发展有限公司商品房销售合同纠纷案

案例要旨:“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定,违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益,故违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效。

案号:(2014)浙甬民二终字第559号

审理法院:浙江省宁波市中级人民法院

来源:《人民法院案例选·总第93辑(2015.3)》


2.买受人可以解除受限购政策影响的房屋买卖合同——李某诉王某购房合同纠纷案

案例要旨:楼市限购令为国家政策,非当事人所能预见、避免和克服、属于不可抗力,导致合同无法履行时,依据合同法的规定,当事人可解除合同。

案例来源:《民事审判指导与参考·总第50辑(2012.2)》


3.若导致房屋买卖合同未能在限购政策正式施行前获得履行的责任在一方,则责任方当事人应当酌情返还定金——李某诉黄晓玲房屋买卖合同案

案例要旨:依据诚实信用原则,合同的双方当事人,均应诚实、善意、积极地促进合同的履行。房地产买卖合同因房产限购政策而无法继续履行,但若导致该合同未能在限购政策正式施行前获得履行的责任在一方,则责任方当事人应当酌情返还定金。

案号:(2011)浙甬民二终字第692号

审理法院:浙江省宁波市中级人民法院

来源:法信平台精选


4.中介公司迟延履行合同导致住房限购政策出台时未能办理网签,对出售人造成损失的应当承担违约责任——马某诉邢某、A中介公司居间合同纠纷案

案例要旨:中介公司迟延履行合同导致住房限购政策出台时未能办理网签,导致购房者因限购政策而无法购房房屋,致使合同目的无法实现,中介公司构成违约,应对出售人造成损失的承担赔偿责任。

案例来源:北京法院网 2013-03-26


司法观点

一、因限购、禁购政策不能实现合同目的,能否适用情势变更原则?

司法实践中,因限购、禁购问题引发的房屋买卖合同纠纷不在少数,大多表现为买受人因新政实施而无法进行房屋过户登记,故诉至法院要求解除买卖合同、赔偿损失等。对于此类纠纷能否直接适用情势变更原则加以解决,理论与实务界观点不一。

第一种观点认为,由于新政的限购、禁购政策使得买房者的主体资格不适格,对其造成的影响不是履约困难二十根本无法实现合同的目的,亦无法通过协商改变支付方式等变更合同的方式使其顺利履行原合同。故限购、禁购措施应理解为重大情势变更,可以适用情势变更原则,当事人可以主解除合同,另外《合同法解释(二)》第二十六条对情势变更原则作出了较为明确的规定,适用这一原则也有相应的法律依据。

第二种观点认为,不能适用情势变更原则。理由主要有:

第一,引入情势变更原则,与以往审判实践做法不一致。审判实务中对于援引情势变更原则一直持极其慎重态度,不应轻易打破该局面。

第二,援引情势变更原则容易产生法官自由裁量权的过度使用,造成肆意扩大“情势”的范围,不利于规范法官的审判行为。

第三,限购、禁购政策本身不应当认定为情势变更。总的来说,情势变更原则主要针对经济形势、经济政策的巨大变化,与国家对经济生活干预有直接关系,如遇物价飞涨、合同基础丧失、经济危机、汇率大幅度变化、国家经济贸易政策变化等,显然,限购、禁购政策并不宜认定为系“情势变更”。

第四,现阶段国家对房地产市场的进行宏观调控期间,可以将限购、禁购政策,比照《商品房买卖合同解释》的有关规定,将其作为“不可归责于双方当事人的事由”,从而对双方当事人的利益进行平衡处理。

我们同意第二种观点。

在现阶段,实施限购、禁购政策的地区范围内,该措施确实是一种较为明确、强制性的规定,一旦被纳入属于限购、禁购对象,对于当事人而言,是无法回避和解决的,相当于其在被认定地区不具有购房的主体资格。虽然购买商品房是普通的民事法律行为,但是在当前调控政策之下,具备购房资格则是从事该民事活动的准入门槛。因此,如果非因政府主管部门工作失误等原因造成购房资格的错失,待新的限购、禁购政策出台后,不具备交易主体资格的房屋买卖合同,将一律无法办理权属变更手续。

但是,对直接援引情势变更原则作为判决依据的做法,我们还是持慎重态度。情势变更原则的意义在于,通过司法权力的介人,强行改变合同已确定的条款或者撤销合同,在合同双方当事人订约意志之外,重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险。在目前尚没有进一步明确、具体规定的境况下,法官的自由裁量权很容易造成对合同自由的干涉。

二、限购、禁购引发的房屋买卖合同纠纷案件应按情形分别对待

相比较而言,按照前述“不可归责于双方当事人的事由”处理这一问题,更为稳妥和符合实际。处理涉及限购、禁购引发的房屋买卖合同纠纷案件时,应当按照以下情形分别对待:

1.双方当事人签订房屋买卖合同在先且签订合同时双方主体均符合当时政策要求,限购、禁购政策出台在后,按照新的政策规定买受人属于限购、禁购范围,导致合同无法继续履行的。由于购房资格是顺利履行房屋买卖合同必须具备的前提性条件,一旦丧失购房资格将导致整个合同无法继续履行。此时,双方当事人对导致合同无法继续履行均无过错的,属于可以按照“不可归责于双方当事人的事由”处理,任何一方合同当事人都可以诉请解除合同,对于买受人要求返还支付购房款及定金的请求,人民法院应当予以支持。

2.双方签订房屋买卖合同时买受人具备购房主体资格条件,但由于履行过程中当事人未按约履行合同,遭遇房地产调控新政,买受人被限购、禁购而丧失购房资格的,不能适用前述“不可归责于双方当事人的事由”规定。

由于合同无法继续履行,当事人就后续事宜发生纠纷,需要区分违约情形承担责任。如双方均按照合同约定内容履行合同义务,买受人就能够顺利取得买卖标的物所有权的,因出卖人不配合办理相关手续等原因,导致买受人未能实现合同目的的,应当根据合同约定承担相应的违约责任,出卖人以对方无购房资格为由诉请解除合同并主张自己无责任的,人民法院应当仅支持其解除合同的诉请。如果因买受人付款迟延等原因,导致合同目的最终落空,则其需要自行承担相应不利后果。目前全国一线、二线城市的房价呈现单边上涨态势,此类情形下,对于出卖人而言,通常并无更多损失产生,其若仍想出售房屋,完全可以另寻买家并以更高的价格成交。如果在房价涨跌互现的市场行情下,房价的上涨或者下跌对于守约方都可能产生损失赔偿的问题。

(摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引(下)》,韩延斌、王林清著,人民法院出版社2014年版)

 


三、适用情势变更原则必须具备的条件

《合同法解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该规定被普遍认为确立了我国合同法上的情势变更原则。结合各种观点,我们认为,适用情势变更原则必须具备以下几项条件:

1.作为情势变更的事实,必须是作为缔约基础的环境发生客观异常变化,即以合同赖以存在的客观情况确实发生了变化为前提。而且,要求客观情况发生变化的时间必须是在合同成立以后尚未履行完毕之前。

2.客观情况发生变化须为当事人所不能预见。如果情势变更在客观上是可以预料的,当事人应该能够预料到而却没有预料或预料不完全时,如投机行为,也不能适用该原则。后果纵然对当事人不利,亦应自负其责。

3.变更的发生系不可归责于当事人的原因,即双方当事人对客观情事的变化均无过错。这就要求当事人在引用情势变更原则请求免除责任的时候负有举证的义务,证明非因自己的主观过错而发生情势变更。如果情势变更的发生可以归责于当事人,则该当事人应当承担相应的责任,不适用情势变更原则。若发生的情势变更是可以归责于第三人时,则应当由第三人承担责任,同样不能适用情势变更原则。

4.情势变更发生后,如继续履行合同维持合同效力,会对当事人一方显失公平。

(摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引(下)》,韩延斌、王林清著,人民法院出版社2014年版)

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